中报观察 | 深圳国际账面利润承压之下 正放缓脚步推进转型

2026-09-04 · 融胜配资

（原标题：中报观察 | 深圳国际账面利润承压之下 正放缓脚步推进转型） 观点网 8月28日，深圳国际发布2026年半年度业绩公告并召开业绩说明会。该公司实现总收入82.30亿港元，同比增长23.4%；股东应占亏损2.21亿港元，落在此前1.92.4亿港元的盈利预警区间内，同比由盈转亏。 管理层在业绩会上将本次亏损定性为“非现金项目，短期内并不会直接影响集团现

（原标题：中报观察 | 深圳国际账面利润承压之下 正放缓脚步推进转型）

观点网 8月28日，深圳国际发布2026年半年度业绩公告并召开业绩说明会。该公司实现总收入82.30亿港元，同比增长23.4%；股东应占亏损2.21亿港元，落在此前1.92.4亿港元的盈利预警区间内，同比由盈转亏。

管理层在业绩会上将本次亏损定性为“非现金项目，短期内并不会直接影响集团现金流及偿债能力”。

当前物流基础设施行业步入存量竞争阶段，供需格局调整加剧市场竞争，对园区出租率与租金水平形成压力，市场对资产的定价逻辑也已发生变化。

2026年为深圳国际从物流基础设施开发运营商向物流综合服务商转型的起步之年，业务呈现“港口拉动收入增量、收费公路守住利润底盘、物流板块转型短期承压”的分部格局。

该公司强调账面利润亏损不影响营运现金流，经营层面与报表损益出现明显分化，全国化物流网络、港口资源与低息融资共同构筑长期经营韧性。

面对行业周期调整，该公司选择主动放缓扩张节奏，摒弃盲目重资产新项目投放，执行“稳租、控投、提质增效”经营策略。

2026年上半年，深圳国际实现总收入82.30亿港元，同比上涨23.4%，收入增量主要来自港口供应链业务扩张，以及佛山、平湖南等新投运物流港项目。

但股东应占亏损2.21亿港元，经营盈利8.19亿港元，同比下滑32%；除税及财务成本前盈利12.41亿港元，同比下滑40%，每股基本亏损0.09港元。

管理层将亏损归结为三方面原因：其一，投资物业录得公允价值变动损失约3.62亿港元，而去年同期为收益1.08亿港元，同比减少约4.7亿港元。

其二，持有50%权益的联营公司由盈转亏，根据项目实施进度测算并计提土地增值税，导致集团应占亏损约1.91亿港元。

其三，是报告期未录得土地整备及开发利润、资产置入基金相关收益，而上年同期包含华夏深国际REIT资产置入带来的约5.87亿港元税后收益，以及华南物流园等土地整备收益。

从收入结构来看，增长的引擎在港口。港口及相关服务收入约27.75亿港元，同比增长99%，但股东应占盈利仅约1059万港元，同比下降12%。

业绩会上管理层解释称，“沿江沿海港口同质化竞争压低装卸服务费，导致整个项目的毛利受压，新投营的晋江港、沈丘港虽已实现“当年投入当年盈利，但仍处于市场开拓培育阶段。

收费公路板块（深圳高速）成为利润“压舱石”，集团应占盈利4.75亿港元，同比仅小幅下滑2%，在水官高速收费到期的背景下维持稳健。

物流业务收入11.79亿港元，同比增长19%，但录得股东应占亏损约2200万港元。深圳国际已在全国43座城市投资运营63个项目，总运营面积达861万平方米，跻身全国物流地产前五大、湾区跃居第一。成熟园区综合出租率维持约88%。但受市场下行压力，部分物流项目出现公允价值变动损失。

物流园转型升级业务收入1亿港元，同比提升46%，股东应占亏损2.41亿港元，主要来自联营公司计提土地增值税带来的约1.91亿港元应占亏损。

战略定位上，2026年作为深圳国际“从物流基础设施开发运营商向物流综合服务商转型的起步之年”。管理层提出“以重为主、轻重融合，以重带轻、以轻促重”的原则，并在业绩会上阐述了三大新赛道布局：智算中心、光储充、低空经济。

管理层特别强调，通过原有核心地段仓储设施项目向数据中心转型“非常容易”，且“我们在深圳的龙华已经有一个仓储改造成了数据中心”。

此外，上半年最受关注的战略决策，是放弃深圳航空160亿元两阶段增资。增资完成后集团所持深航股权从49%骤降至12.37%，中国国航持股达51%取得实控权。

业绩会上管理层未直接回应这一决策的市场争议，但从整体战略表述看，放弃航空大额增资、收缩全国扩张节奏、聚焦大湾区成熟存量资产，“主动放缓脚步”已成为公司明确的路径选择。

“大小闭环”是深圳国际近年来最核心的资本运作逻辑。

所谓大闭环，即土地整备-改造开发-物业销售/出租的模式，譬如华南物流园转型项目持续推进，2024年、2025年已分别完成两宗土地增值入账，2026年正在推进第三块土地的确权和入账工作，4号地总包已与中建八局签订施工合同，地下工程已于去年启动，预计明年底到后年初入市销售。

业绩会上管理层透露，“前海闲置土地处置也在同步推进，力争实现资产价值的最大化。”

小闭环方面，代表物流资产投-建-融-管-转的资本闭环，以公募REIT、Pre-REIT私募基金实现存量物流资产出表回笼资金，目前首期仓储物流公募REIT（华夏深国际REIT）保持稳健运行。

管理层坦承，“随着整个物流资产的估值出现下降趋势，在这种阶段我们去发公募REITs，是没有真实体现我们的资产价值的，但又不能完全放弃资产证券化这个路径。”

公司已有华夏深国际仓储物流REIT成功落地的经验，但是面对当前物流REIT二级市场估值承压，暂缓新一轮公募扩募，转向以私募基金作为过渡路径。在业绩沟通会上管理层表示，将储备义乌、宁波等优质成熟园区，一方面持续观察公募REITs市场窗口，另一方面推进私募基金落地，保留资产证券化通道。

尽管利润端出现账面亏损，但公司财务底盘依旧稳健。2026年1月及7月分三期发行合计40亿元人民币中期票据，3年期品种票面利率最低至1.53%，5年期1.72%，均创公司历史新低，且获市场超额认购。

截至6月末，该公司总资产1579.41亿港元，总负债944.38亿港元，资产负债率约59.8%，维持在稳健区间；银行可用授信额度充裕，流动性储备充足。

现金流层面，上半年经营活动现金净流入约2.33亿港元，核心业务持续产生稳定现金流入，与利润表的账面亏损形成鲜明对比，也验证了亏损更多是非现金因素的判断。

期内录得汇兑端录得净汇兑收益约9302万港元，同比大增529%，财务风险管理能力显现。

对投资者而言，真正的问题不是上半年亏了多少，而是亏损的构成里有多少是一次性的、多少是周期性的，以及下半年“能否跑通大小闭环”的实际落地推进节奏。

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